Une bombe sociale, la plus grave crise depuis les années 1990…

Quels que soient les qualificatifs, les superlatifs ne manquent pas pour décrire l’état actuel du secteur du logement, au terme d’une année 2023 où les difficultés auront été croissantes et à l’orée d’une année 2024 qui semble porteuse de peu d’espoirs d’embellie.

Il est bien sûr réducteur de parler au singulier de crise du logement. D’une part parce que le logement recouvre de multiples marchés (géographique, locatif, accession à la propriété, …), acteurs (personnes physiques, personnes morales) et situations (précarité, accès au logement, changement de situation familiale ou professionnelle, primo ou secundo-accession, etc.). D’autre part parce que la situation du logement en France est jugée depuis longtemps non satisfaisante par un grand nombre d’acteurs dont les intérêts diffèrent largement (acteurs de la solidarité et de la lutte contre la précarité, fédérations professionnelles, représentants des locataires ou propriétaires) – ce qui peut d’ailleurs conduire à considérer l’expression « crise du logement » comme galvaudée à force d’être utilisée.

Il est cependant possible et utile de décrire la situation actuelle de manière relative par rapport à la situation préexistante, tant le paysage a évolué rapidement au cours des derniers mois et justifie, par la brutalité des conséquences, le terme de crise. C’est le parti pris de cette note, plutôt que de décrire de manière exhaustive l’ensemble des difficultés qui peuvent miner de longue date le secteur du logement en France.

Cette crise a en fait commencé dès 2022, avec comme cause majeure la remontée spectaculaire des taux d’intérêt décidée par les banques centrales pour lutter contre l’inflation. En cela, elle est très liée aux crises du pouvoir d’achat que nous connaissons depuis deux ans, et donc à la séquence « arrêt – relance » de l’économie suite à la pandémie de covid-19.

Cette crise, dont les premiers effets ont été visibles mi-2022, est par ailleurs intervenue alors que le logement était largement occulté de la campagne présidentielle, et donc en l’absence d’orientation politique forte. Elle s’est ajoutée à des faiblesses structurelles, notamment en matière d’offre de logement dans les zones tendues, et présente donc un caractère de crise globale.

L’importance médiatique croissante prise par le sujet du logement au fil des mois, en lien avec les préoccupations et difficultés réelles des Français et des acteurs du secteur, en fait aujourd’hui un sujet incontournable à l’agenda du Gouvernement, d’autant que le logement est désormais perçu comme un frein au plein-emploi qui constitue l’objectif majeur fixé pour le second quinquennat d’Emmanuel Macron.

La présente note dresse le bilan de l’année écoulée, dessine les premières tendances de l’année 2024, et met en perspective l’action de l’État dans ce contexte.

1. Une crise globale

L’évolution du contexte trouve sa raison première et principale dans la hausse des taux directeurs[1] fixés par la Banque Centrale Européenne (BCE), au même titre que les autres grandes banques centrales dans le monde, afin de lutter contre l’inflation après des années de politique monétaire accommodante et de taux bas (« quantitative easing »).

Le taux de refinancement de la BCE, pour en choisir un, est ainsi passé de 0% en juillet 2022 à 4,5% en septembre 2023, soit une hausse d’une rapidité sans précédent sur les vingt dernières années.

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