Bien plus qu’un simple marché immobilier, l’immobilier de tourisme en montagne est une composante du microcosme économique local qui fluctue en fonction de l’attractivité de son territoire.

Certes la remontée des taux d’intérêt n’est une bonne nouvelle pour personne mais son impact sur un marché composé essentiellement de résidences secondaires (59 % selon une étude Fnaim), est tempéré. Quand les zones urbaines rencontrent des corrections, l’immobilier en montagne, et plus particulièrement dans les Alpes, suit une autre courbe qui s’apparente à une consolidation. Le réseau Cimalpes, présent dans les 16 plus belles stations alpines, en atteste par des chiffres consolidés.

Rénovation et valorisation : les acteurs de l’immobilier montagnard unissent leurs forces

Dans un effort conjoint, les acteurs majeurs de l’immobilier de montagne en France s’engagent dans une démarche de rénovation et de valorisation de l’offre d’hébergement existante. Cette initiative vise à répondre à la demande touristique croissante tout en adoptant une approche maîtrisée et rationnelle du développement foncier destiné au parc immobilier résidentiel. Les destinations montagnardes se concentrent sur une diversité d’accueil, mettant en avant des solutions allant de l’hôtellerie aux hébergements individuels, essentiels pour satisfaire les attentes variées des visiteurs.

Face à l’impératif de freiner l’étalement des stations et de relever les défis climatiques, la rénovation de bâtiments existants s’impose comme un choix évident. Des établissements emblématiques, tels que l’Alp’hotel à Saint-Martin-de-Belleville, incarnent cette transition réussie en fusionnant l’ancien avec le nouveau. Outre son caractère respectueux de l’environnement, la rénovation permet de conserver l’avantage stratégique de l’emplacement. Ces bâtiments historiques, souvent au cœur des stations ou au pied des pistes, sont adaptés aux attentes modernes tout en anticipant les évolutions législatives, notamment la loi Climat et Résilience.

Un marché de niche en pleine expansion

Malgré la pression constante d’une demande dépassant l’offre, le marché de l’immobilier de montagne demeure un marché de niche. Une station de ski ne propose généralement que quelques dizaines de chalets et d’appartements à la vente, pour une population d’environ 30 000 personnes par semaine.

Même après le Brexit, la clientèle britannique remplacée par des visiteurs français et belges, les prix de l’immobilier dans les stations ne montrent aucune baisse significative. Alors que certaines stations enregistraient auparavant une augmentation de 3 à 4% par an, on se situe désormais plutôt autour de 1 à 2%. À l’avenir, le nombre de transactions restera similaire, mais les acheteurs seront déjà plus expérimentés et connaîtront mieux le marché. Il s’agit donc d’un marché de niche qui correspond aux experts, avec moins de nouveaux acheteurs mais des acheteurs plus informés sur leurs choix d’achat.

Les 16 destinations alpines où Cimalpes est implanté ne sont pas seulement des marchés immobiliers, mais des marques touristiques mondiales, attirant chaque année de nouveaux clients de divers pays. En matière de rentabilité, les acheteurs bénéficient généralement d’un financement autour de 4%, générant un rendement positif d’environ 3% par an sur la valeur d’achat. Cependant, personne n’emprunte la totalité du montant, ce qui maintient la rentabilité en territoire positif.

Grâce à des processus tels que le channel management, le yield management et la promotion marketing, les acteurs de l’immobilier de montagne maintiennent une rentabilité positive. L’ajustement des prix en fonction de la demande et une gestion adaptative des hébergements pendant les périodes creuses sont des pratiques essentielles.

De la neige à la verdure : l’équation délicate dans les destinations montagnardes

L’attrait estival d’une destination rafraîchissante peut-il compenser les préoccupations liées à l’impact du réchauffement hivernal ?

Les destinations en altitude bénéficient d’une meilleure fréquentation estivale grâce à une demande plus soutenue, même si les tarifs hivernaux demeurent 3 à 4 fois plus élevés qu’en été. En revanche, pour des destinations villageoises telles que Megève, Morzine et Chamonix, le taux d’occupation atteint quasiment 100% à certaines périodes estivales. Ainsi, la réponse s’avère nuancée, variant entre des destinations comme Val Thorens, où l’été est actuellement moins prédominant, et les stations villages qui connaissent une progression depuis la pandémie de COVID-19.

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